يوفر إصلاح KPF لمكتب ماديسون أفينيو قالبًا لترقية مخزون مانهاتن التجاري

تواجه العقارات التجارية في مدينة نيويورك نقطة انعطاف. لقد استمرت سياسات العمل عن بُعد الرسمية لمباني المكاتب من الفئة B و C-تلك التي تحتوي على عدد أقل من وسائل الراحة أو تقع في أماكن أقل مرغوبًا فيها. ارتفع متوسط ​​معدلات الشواغر من أقل من 10 في المائة في عام 2020 إلى حوالي 20 في المائة اليوم. في المقابل ، استقر الطلب على مساحة مكتب الفئة A الأحدث وحتى نمت في السنوات الأخيرة. أن يترك المطورين مع بعض الخيارات. يمكنهم تفريغ المباني المكتبية بمعدلات بيع الإطفاء ، أو الاستثمار في تحويلات مكثفة من المكاتب إلى المسكري ، أو الالتزام بتجديد العقارات التجارية في المساحات المكتبية من الدرجة الأولى.

يتبع One Madison Avenue ، الذي صممه Kohn Pedersen Fox Associates (KPF) لـ SL Green Realty و Hines ، المسار الأخير. كان الهيكل الحالي المكون من 14 طابقًا ، والذي تم الانتهاء منه في عام 1958 ويتألف من منصة مناسبة من تسعة طوابق مع كعكة زفاف من النكسات أعلاه ، ملحقًا لبرج شركة متروبوليتان للتأمين على الحياة في نابليون ليبرون (1909) المجاور (الذي تم تحويله في فندق في عام 2015). اشترى SL Green الملحق في عام 2005. وقد احتلته Credit Suisse تمامًا ، والذي جدد عقد إيجار لمدة 15 عامًا. لكن بنك الاستثمار أعيد هيكلته بعد الأزمة المالية العالمية في عام 2008 وقرر الانتقام في عام 2017 ، مما أدى إلى إخلاء في عام 2020. وقد ترك ذلك المطور مع مبنى مكاتب فارغ على مساحة 1.1 مليون قدم مربع يواجه مانهاتن التي تحسد على مينهاتن سكوير بارك.

في عام 2018 ، فاز الثلاثي من KPF ، والمهندس الهيكلي Severud Associates ، والمقاول AECOM Tishman في مسابقة التصميم لإعادة توسيع العقار. قام الفريق-الذي كان قد عمل بالفعل معًا في أحد فاندربيلت (2020) أبتاون ، وهو عقار أخضر SL آخر-إلى عديدة من مسارات العمل ، بدءًا من تجديد بسيط إلى برج جديد تمامًا في الموقع. لكن ألواح الأرضية التي تبلغ مساحتها 90 ألف قدم مربع ، والتي تمتد إلى كتلة المدينة الكاملة ، كانت أصولًا تستحق الاحتفاظ بها. يقول روبرت شيفر ، نائب الرئيس التنفيذي لشركة SL Green: “كانت الخطة التي فازت في اليوم ، من منظور اقتصادي ، هي الحفاظ على أرضيات المنصة التسعة وتخيلها وبناء برج حديث جديد أعلاه”.

بدأ البناء في عام 2020 ؛ تتطلب إضافة برج مكون من 18 طابقًا فوق المنصة هدم جوهر المبنى الحالي في وسط لوحة الأرضية الطويلة إلى الأساس وسكب قلب القص الخرساني الجديد تمامًا في مكانه. كل طابق داخل المنصة مرصعة بشبكة ضيقة من الأعمدة. درس فريق التصميم إزالة كل عمود آخر عبر كل مستوى ، ولكن ارتفاعات منخفضة من الأرض إلى الطابق من 10 أقدام فقط توفر مساحة كافية لتدخلات التحميل. بدلاً من ذلك ، عبر كل طابق ، تم تعزيز تسعة من الأعمدة الموجودة بالخرسانة المسلحة ، وأضيفت أربعة آخرين لدعم الحمل الرأسي للبرج أعلاه. بعضها ، يشار إليها باسم “أعمدة جامبو” ، هي 5 أقدام مربعة.

يقول أندرو فيرنر ، مدير المساعد الرئيسي في KPF: “أحد المفاهيم الأولية اقترح تعزيز مئات الأعمدة والحزم عبر المنصة”. “لكن مناقشاتنا مع Severud قررت أن جوهر بناء جديد سيحل العديد من مشكلات الحمل لدينا.” كما يوضح ، قام أيضًا بتحرير المساحة للبنية التحتية التجارية من الفئة (أ): بنوك المصاعد الأكبر ، وتحسين الأنظمة الميكانيكية والكهربائية.

تم تنظيف وإصلاح الكسوة الموجودة بحجم 4 بوصات بحجم 4 بوصات وإصلاحها حيثما أمكن ، ومصدر فريق التصميم مصادر Infill Stone حسب الحاجة من المحجر الأصلي. تم استبدال النوافذ الصغيرة المملوءة بالواجهة الأصلية-غير كافية ولا تصل إلى رمز الطاقة في نيويورك-بنظام جدار ستارة مزدوج المزدوج والوحدة. في سباندريلز ، تم تبديل الصلب الخارجي المتواجد من الألومنيوم المطلي الموضوعة خلف الزجاج. للإعلان عن المدخل الأساسي ، في شارع ماديسون ، تم تجريد ثلاثة خلجان هيكلية من الحجر الجيري ، ليتم استبدالها بمعالجة جدار ستارة مماثلة.

يرتفع البرج عند انتكاسة طولها 124 قدمًا من المنصة ، في مواجهة شارع ماديسون ، مع قلب المبنى الجديد في الارتفاع الخلفي الذي يواجه الشمال. يتم تحديد الانتقال من القديم إلى الجديد في الطابق العاشر بواسطة شرفة واسعة تطل على ماديسون سكوير بارك ، وفي الداخل ، بمستويين من المساحات ذات الارتفاع المزدوج ملفوفة في صفائح زجاجية متجانسة ثلاثية ورباعية ذات مقياس متجانس. هناك ، يتم تصنيع النظام الهيكلي الصلب للإضافة تمامًا في شكل دعامات فولاذية مصممة من الألياف الزجاجية التي تنقل حمولة الجاذبية للإضافة إلى شبكة العمود أدناه. تلك القرارات الهيكلية ، وضع قلب البناء في جناح البرج ونقل الحمل الرأسي للإضافة من خلال الجمالون ، المسموح به لمسافة 60 قدمًا خالية من الأعمدة من الطابق الثاني عشر إلى الأعلى. مع ذلك ، يتناقض مع الإضافة إلى المنصة المغطاة بالحجارة وبرج الحياة العاصمة هي إطارات غامقة غامقة تعمل عموديًا كل 15 قدمًا وأفقيًا في كل طابق ثالث.

تتم مشاركة الأنظمة الميكانيكية للملحق وبرج الحياة متروبوليتان ، ويجب الحفاظ على الخدمات من خلال كل مرحلة من مراحل البناء. اضطر فريق التصميم أولاً إلى تثبيت غرفة ميكانيكية مؤقتة في الطابق الثامن من المنصة وأبراج التبريد على سقف المنصة والقنوات والأنابيب التي تتسلل بين المبنيين ، قبل تفكيك البنية التحتية الميكانيكية المضمنة داخل جزء من الملحق الخمسة الأعلى أرضيات يتم هدمها.

لتعقيد المشروع بشكل علاوة على ذلك ، طلبت لجنة الحفاظ على معالم مدينة نيويورك أن يتم تغطية أي مناطق من برج الحياة العاصمة المدرج من قبل هدم واحد ماديسون الجزئي في وقت لاحق. بمجرد أن يكون النظام الجديد في مكانه – أبراج البرودة الموجودة في قمة المبنى ، وهو مصنع ميكانيكي على الجانب الشمالي من الطابق العاشر – أجرى فريق التصميم قطعًا ساخنًا ، حيث قام بإعادة توجيه القنوات والأنابيب داخل إطار زمني ضيق. كان الجدار العاري حيث كانت الأنظمة والبرج المميز تلتقي في الحجر الجيري في ألاباما نفسه. يوضح فيرنر: “كان هناك عنصر من عناصر جراحة القلب المفتوح هنا ، حيث تدير النظام الميكانيكي أثناء تفكيك المبنى ، كل ذلك أثناء التنسيق مع العديد من وكالات المدينة”. “لقد كانت عملية غير تقليدية ، واضطررنا إلى السير في قسم المباني من خلال ما كان في الأساس تفكيك وإعادة بناء مستمر.”

تعد وسائل الراحة حاسمة للتطور التجاري من الدرجة الأولى ، ويتضمن شارع ماديسون عدة مساحات لهم. على السطح ، يرحب Le Jardin Sur Madison ، وهو جناح مساحته 6800 قدم مربع صممه مجموعة Rockwell ، يرتدي ملابس خرسانية تشبه الحجر الجيري ، وترحب بالمستأجرين بالسقف الخشبي ، والمفروشات المورقة ، والأعمال الفولاذية الخاطئة ، و 5000- شرفة ذات مناظر طبيعية مربعة. يرحب La Tête d’Or ، وهو Steakhouse Daniel Boulud ، أيضًا بواسطة Rockwell ، الموجود في الركن الشمالي الشرقي للطابق الأرضي ، بالجمهور في المبنى بتصميم مستوحى من Brasserie والذي يضم أرضيات من الرخام والجوز ، وجدران القماش ، والمعلقات الزجاجية. في الردهة ، وأقل من الدرجة ، تعد المساحة التي تبلغ مساحتها 7000 قدم مربع ، والتي صممها Vocon ، مساحة مستأجر مشتركة تقدم كل من مساحات وقت الغداء والاجتماعات.

وصلت شارع ماديسون بشكل كبير إلى الانتهاء في خريف عام 2023 ، قبل ثلاثة أشهر تقريبًا من الموعد المحدد ؛ مع مستأجري المرساة مثل IBM و Franklin Templeton و Coinbase ، يتم تأجير أكثر من 70 في المائة. لا يزال سوق العقارات التجاري في نيويورك يواجه الرياح المعاكسة الكبيرة ، لكن تجديد Adroit في ميدان ماديسون هو قصة نجاح في مدينة جائعة لأحدها. ويمكن أن يوفر خريطة طريق لإعادة وضع فعالة لخصائص مماثلة عبر العاصمة.